在上海，公寓抵押贷款的房龄是一个重要的考虑因素。房龄在13年内且位于上海市中心区域的公寓，如静安区的某小区，由于其地理位置优越、配套设施完善，尽管房龄较新，但仍然吸引了大量投资者的目光。这类公寓的贷款期限通常为10年左右，贷款利率较低，一般在4.65%到4.95%之间。相较于房龄超过10年的公寓，此类公寓的贷款条件更为宽松，也更容易获得较低的利率。

以静安区某小区为例，该小区的公寓面积普遍在7090平方米之间，平均单价约为10万元/平方米，总价值在700万至900万元之间。假设一位投资者计划购买一套总价800万元的公寓，申请为期10年的贷款，根据当前市场情况，可以获得4.85%的贷款利率。在这种情况下，每月的还款额大约为8,750元，总计需支付利息约42.8万元。若将贷款期限缩短至5年，则月供将增加至13,333元，但总利息支出将减少至21.4万元。由此可见，缩短贷款期限虽然会增加每月的还款压力，但能显著降低总的利息支出，对于资金流动性较强的投资者来说是较为理想的选择。

房龄超过10年的公寓则面临更大的挑战。比如，杨浦区某小区的公寓房龄已达15年，尽管地理位置相对便利，但由于建筑年限较长，可能存在一定的安全隐患和维护成本。这类公寓的贷款期限通常不超过15年，贷款利率也较高，一般在5.25%到5.55%之间。以总价800万元的公寓为例，如果选择15年期贷款，月供约为10,333元，总计需支付利息约76.2万元；而如果选择10年期贷款，则月供上升至13,333元，但总利息支出降至54.7万元。从经济角度分析，尽管10年期贷款的月供更高，但总利息支出却减少了约21.5万元，这无疑对投资者来说更具吸引力。

在选择公寓抵押贷款时，投资者应综合考虑房龄、地理位置、贷款期限等因素，以实现最佳的投资回报。对于房龄较新的公寓，可以考虑较长的贷款期限以减轻初期的财务压力；而对于房龄较长的公寓，则建议缩短贷款期限，以减少长期的利息负担。投资者还应关注市场动态，及时调整投资策略，以应对可能的变化。