在杭州购房时，选择商品房抵押贷款是一种常见的融资方式。购房者在申请此类贷款前，需要与银行或金融机构签订一系列合同，确保双方权利和义务的明确性。以张先生为例，他计划购买一套位于杭州市中心的商品房，总价为400万元人民币，计划通过银行贷款来支付其中的300万元。根据他的收入情况，银行建议其贷款期限为10年。

张先生需要与银行签订《个人住房借款合同》。这份合同详细规定了贷款金额、贷款期限、利率以及还款方式等内容。例如，在张先生的情况下，贷款金额为300万元，贷款期限为10年，采用浮动利率方式，初始利率为LPR+100基点（假设当前LPR为4.6%，则初始利率为5.6%）。根据合同条款，张先生可以选择等额本息或等额本金两种还款方式。其中，等额本息是指每月还款额固定，但本金和利息的比例会随时间变化；而等额本金则是每月偿还相同数额的本金，利息逐月递减。张先生选择了等额本息的方式，因为他希望每个月的还款额保持不变，便于预算管理。

为了确保银行对张先生所购房产拥有优先受偿权，还需要签订一份《房地产抵押合同》。这份合同明确了抵押物的具体信息（如房产地址、面积等），以及在借款人未能按时还款时，银行有权处置抵押物的权利。张先生同意将所购的商品房作为抵押物，并办理了相应的抵押登记手续。《房地产抵押合同》还规定了抵押期间，如果张先生提前还清贷款，则可以解除抵押关系。

为了保障双方权益，还需要签订一份《借款借据》。这是一份具有法律效力的文件，记录了具体的借款金额、借款、还款等关键信息。在张先生签署这份文件后，银行会正式发放贷款资金。《借款借据》上还会注明借款利率、逾期罚息率等重要条款，提醒张先生注意遵守合同约定。

在签订上述合同过程中，张先生还需关注一些细节问题。例如，贷款利率可能会随着市场情况发生变化，因此需要定期关注最新的LPR报价，以便及时调整还款计划。银行通常会收取一定的评估费和抵押登记费，张先生应当事先了解清楚这些费用的具体标准和支付方式。

购房者在申请商品房抵押贷款时，必须仔细阅读并理解所有相关合同的内容，确保自己的权益得到充分保护。通过合理规划还款策略，张先生能够顺利实现购房梦想，并在未来的10年内逐步偿还贷款本金及利息。