房屋贷款的计算主要依据的是等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法是将贷款总额与利息相加后，按月均摊，每月偿还相同金额；而等额本金还款法则是在贷款期间每月以相等的金额偿还本金，并按剩余本金计算每月利息，因此前期还款额较高，但随着本金逐渐减少，每月还款额也会逐渐降低。以小王为例，他计划购买一套总价为100万元的房产，首付比例为30%，即30万元，贷款70万元，贷款期限为15年，利率为4.9%。

等额本息还款方式

我们来计算等额本息还款方式下的每月还款额。根据公式：

\[ M = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n 1} \]

其中，\(M\)为每月还款额，\(P\)为贷款本金，\(r\)为月利率（年利率除以12），\(n\)为还款期数（贷款年限乘以12）。将具体数值代入上述公式，可以得出：

\[ M = 700,000 \times \frac{0.049/12(1+0.049/12)^{1512}}{(1+0.049/12)^{1512} 1} \approx 5,634元 \]

这意味着，在等额本息还款方式下，小王每月需要偿还大约5,634元。通过这种方式，小王在整个贷款期间的总还款额为：5,634元×180个月=1,014,120元，比贷款本金多了314,120元，这部分即为支付的利息总额。

等额本金还款方式

接下来，我们再来看等额本金还款方式。在这一方式下，每月还款额会逐渐减少。首月还款额为：

\[ M_1 = \frac{700,000 + 700,000 \times 0.049}{12} \approx 60,250元 \]

而最后一月的还款额则为：

\[ M_{180} = \frac{700,000 (1801) \times 700,000/180}{12} \approx 2,875元 \]

通过这种方式，小王在贷款期间的总还款额同样为1,014,120元，但是支付的利息总额为268,250元，比等额本息还款方式节省了45,870元。

利率与期限的关系

值得注意的是，贷款利率和贷款期限对还款额有着重要影响。以小王的情况为例，如果将贷款期限缩短至10年，其他条件不变，则每月还款额会增加至约6,447元，总还款额为1,159,470元，利息总额增加至459,470元。反之，如果延长贷款期限至20年，则每月还款额会减少至约4,767元，总还款额为1,056,060元，利息总额增加至356,060元。由此可见，虽然贷款期限延长可以降低每月还款压力，但总体上会增加利息支出。

选择合适的还款方式和贷款期限对于控制房贷成本至关重要。建议购房者在充分了解各种还款方式的特点后，结合自身经济状况做出合理选择。