济南办公楼抵押贷款额度通常取决于多种因素，包括办公楼的评估价值、地理位置、产权状况以及借款人的信用状况。一般情况下，办公楼抵押贷款的最高额度可以达到评估价值的60%70%，但具体比例还需根据当地银行的具体政策而定。以某企业为例，其位于济南市历下区的一栋办公楼，评估价值为1000万元人民币，若按照65%的贷款成数计算，理论上可以获得650万元的贷款额度。

在实际操作中，银行还会综合考虑办公楼的使用年限、产权性质等因素来确定最终的贷款额度。例如，上述企业的办公楼已使用了10年，且产权性质为出让，这种情况下，银行可能会给予更高的贷款额度。反之，如果办公楼产权性质为划拨，或使用年限较长，贷款额度可能会相应减少。

贷款利率方面，一般而言，办公楼抵押贷款的年化利率会在2%3.5%之间波动。利率的高低不仅与市场环境有关，还与借款人自身的信用状况密切相关。例如，一家信誉良好、经营状况稳定的公司申请贷款时，银行可能会给予较低的利率；而信用记录较差的企业，则可能面临较高的利率。以上述企业为例，假设其信用等级较高，且贷款金额为650万元，期限为10年，那么年化利率大约在2.5%3.0%之间。

贷款期限方面，办公楼抵押贷款的期限一般在120年之间。期限越短，每月还款压力越大，但总的利息支出会相对较少。相反，期限较长虽然每月还款额较低，但总的利息支出也会相应增加。以650万元的贷款为例，若选择10年期贷款，年化利率为2.75%，则每月需还款约71,944元，总利息支出约为1,217,184元；而若选择20年期贷款，年化利率仍为2.75%，则每月需还款约42,168元，总利息支出则上升至2,434,368元。

贷款期限的选择还需结合借款人的现金流状况和未来发展规划来决定。对于资金流较为充裕的企业来说，选择较短的贷款期限可以降低财务成本，提高资金使用效率；而对于现金流紧张的企业，则可以选择更长的贷款期限来减轻短期内的还款压力。

济南办公楼抵押贷款的额度、利率及期限均受到多重因素的影响。企业在申请贷款前，应充分了解自身需求，并与银行进行深入沟通，以获取最合适的贷款方案。