济南地区的公寓因多种原因难以办理抵押贷款。以济南某小区为例，该小区位于城市边缘地带，周边配套设施不完善，交通不便，导致该区域的房产流动性较低，难以吸引潜在买家，进而影响了房产的变现能力。根据济南房地产市场相关政策，非住宅类房产（如公寓）在申请抵押贷款时存在一定的限制。比如，根据济南市住房公积金管理中心的规定，仅允许购买新建商品住宅申请住房公积金贷款，而公寓等非住宅类房产则不在支持范围内。

在分析这一现象时，我们可以看到，银行在发放抵押贷款时会综合考虑房产的地理位置、周边环境以及未来的增值潜力等多个因素。对于公寓这类非住宅类房产而言，其位置往往不如住宅区优越，周边配套也相对较少，这直接制约了其市场价值的提升空间。例如，上述提到的济南某小区，由于地处偏远，虽然价格较低，但因缺乏商业中心和生活设施，很难吸引大量购房者，从而增加了贷款风险。

从法律层面来看，公寓与住宅在产权性质上存在一定差异。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，住宅的产权年限为70年，而公寓的产权年限可能仅为40年或50年。这种产权年限上的差异也会对银行放贷意愿产生一定影响，因为产权年限较短意味着未来房产增值的空间有限，这无疑加大了银行的风险评估难度。

公寓的抵押贷款政策还受到地区性政策的影响。以济南市为例，政府为了促进住宅市场的发展，往往会出台一些优惠政策，如降低首付比例、提高贷款额度等，但这些政策通常只针对住宅类房产，而非住宅类房产则享受不到这样的优惠措施。例如，济南市住房公积金管理中心就明确规定，只有购买新建商品住宅才能申请住房公积金贷款，而公寓等非住宅类房产则被排除在外。

济南公寓之所以难以办理抵押贷款，主要是由于其地理位置、周边环境及产权性质等因素共同作用的结果。银行在发放抵押贷款时，更倾向于选择那些地理位置优越、周边配套设施完善且产权年限较长的住宅类房产作为抵押物，以降低自身的贷款风险。在当前政策环境下，济南地区的公寓想要获得抵押贷款，还需从改善地理位置、提升周边环境等方面入手，提高自身市场竞争力。