2025年的上海楼市，分化愈发明显。核心地段的次新房、豪宅依旧行情稳健，而不少老破小却陷入“挂牌难、成交慢”的困境。很多老破小业主看着自己的房子，既盼着它能升值，又愁着它变现不易。

就在抵押贷额度普遍收紧的大环境下，小融和团队却发现，老破小在抵押贷市场里，反而迎来了一个“逆向红利”——有银行对上海老破小的抵押成数放宽到了评估价的80%！对于手里攥着老破小、又有资金需求的业主来说，这无疑是盘活沉睡资产的绝佳信号。

真实案例

小融的粉丝陈先生在浦东有套1985年的老破小，房龄30年，评估价200万。孩子要出国留学，他需要120万资金，跑了两家银行都只肯给6成（120万），且利率偏高。后来通过房小融团队了解到这个政策，最终贷到了160万（8成），利率也在可接受范围，孩子的留学资金就这么解决了。

银行抵押政策

一、房龄：

房龄超30年的老破小，只要房屋品质好、借款人资质优（“好人好房”），最高可贷评估价8.5成；1980年以前的房子，也能拿到6成额度。

要知道，在当下很多银行眼里，房龄超20年的房子就已经是“高风险抵押物”了，这种宽松度实属难得。

二、成数：

如果是本人备用房且负债率在80%以内，优质老破小能冲8.5成； 要是“好人好房”（地段核心、收入稳定），甚至能10成转贷（不高于原贷款金额）。

对于想优化负债、扩大资金流的业主来说，是实实在在的利好。

三、客群：

企业前三大股东入股超10%、企业法人（董监高可实控准入）都能申请，只要真实经营，哪怕经营时间不满一年也有机会；认可实际控制人准入，血缘关系达标也可。

给了很多中小微企业主、个体户盘活房产的机会。

四、利率与还款：

一抵利率：A2.35%、B2.35%（2026年放款则2.4%）、C2.6%；提放宝2.35%（年末放款0费用）；二抵利率：2.6 - 2.8%。

还款方式：20年等额本息，授信10 - 20年，贷款3年可自动续贷（支持先息后本3年 + 自动续贷），压力分摊得很合理。

上海的老破小，大多位于核心地段，配套成熟、交通便利，只是房龄偏大、户型老旧。在“卖不动、涨得慢”的现状下，抵押贷成了业主们盘活它的好路子：

不用卖房，照样变现

很多老破小业主对房子有感情，或者看好长期地段价值，不愿卖房。抵押贷能让你在保留房产所有权的同时，把房子的价值转化为流动资金，无论是创业、装修还是投资，都多了选择。

对冲楼市下行风险

就算老破小市值暂时波动，通过抵押贷拿到的资金，你可以用来做其他稳健投资，或者提前偿还高息负债，相当于给自己的资产加了一层“风险缓冲垫”。

匹配上海人的务实需求

上海人做事讲究“盘活资源”，老破小虽然居住体验不如新房，但它的金融价值通过抵押贷被重新激活，这很符合上海人“把资产用在刀刃上”的思维。

老破小业主的资金解题建议

如果您是上海老破小业主，又有资金需求，小融建议您：

1、先理清房产（房龄、地段、评估价）和自身需求（资金用途、还款能力），老破小的“老”不是劣势，反而可能是抵押贷的“优势”；

2、主动去挖掘这类对老破小友好的银行政策，多和专业从业者（比如房小融团队）聊聊，他们能帮你精准匹配；

3、准备材料时，把自己的经营、收入情况如实呈现，这类政策很看重“真实”，越真实越容易拿到高成数。

在楼市分化的2025年，老破小或许在交易市场不占优势，但在抵押贷市场，它却能成为你撬动资金的“杠杆”。只要用好政策、做好规划，老破小一样能在你的资产规划里发光发热。