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问题1、商品房贷款政策 看商品房按揭贷款详解规定

问题2、商品房可以贷款吗

问题3、商品房贷款条件及要求有什么

问题1、商品房贷款政策 看商品房按揭贷款详解规定

商品房贷款政策 看商品房按揭贷款详解规定

商品房贷款政策都有哪些？商品房按揭贷款规定有哪些？搜房网特整理相关按揭贷款的流程及所需资料，希望对网友有所帮助。文中介绍了我国法律对商品房按揭的规定一系列相关内容，商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为。

我国法律对商品房按揭的规定

(一)按揭的涵义

商品房按揭是指购房人向银行贷款来支付房款，并就所购商品房为贷款设定担保的行为，按揭”制度最早起源于英国，英文为Mortgage。Mortgage一词由古英语mort和gage构成，mort来源于拉丁语mortum，意为“永久、永远、死”，gage意为“质押、保存”，两者合在一起，就有了“死担保、永久质、死质”的意思

我国对按揭没有专门的法律法规规定，实践中对按揭的称谓没有统一。国务院及有关部委，在颁布与商品房买卖、贷款、担保相关的行政法规、规章时，都小心翼翼地避开“按揭”一词，往往采用“抵押”的说法。最高院《担保法问题解释》和《商品房买卖合同问题解释》分别采用“正在建造中的房屋抵押”、“商品房担保贷款”提法，避开“按揭”一词。尽管2006年国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》关于“个人住房按揭贷款”的表述首次出现了“按揭”一词，但是“按揭”尚未在全国性的基本法律中使用，也并非全国性立法文件真正意义上的术语。

根据我国的法律规范和按揭实践，按揭的涵义是指由商品房开发商、银行、购房者共同参加的融资购销楼房的行为。购房者与开发商签订商品房买卖合同，支付一定的首期购房款后，由购房者将商品房设定物的担保，向银行申请按揭贷款作为向开发商支付购房款余额;银行从购房者处收存商品房的权利证书和文本，并将贷款付给开发商;购房者违约不偿还贷款本息时，开发商向银行承担购房者还款付息的连带保证责任，或者回购用于担保的商品房并以回购款优先偿还银行贷款本息。

由于我国对按揭没有专门的法律法规规定，关于商品房按揭的法律性质，学界对此有较大分歧，包括不动产抵押说、权利质押说、让与担保说。我国内地的商品房按揭实际上包括了现房按揭及期房按揭，分析按揭的法律性质也要区别对待。

现房按揭，是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保，在还款期限界至而购房者不能偿还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权获得实现的融资购房方式，我国现房按揭的法律性质应定义为不动产抵押行为。抵押是指为担保债务人向债权人履行义务，债务人或者第三人提供财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由此可见，我国现房按揭与抵押的概念相符。现房按揭与不动产抵押，二者都不需要转移对标的物的占有;二者都是以特定的不动产作为主债务履行的担保，并因此获得贷款或其他利益，与抵押物特定性要求相符;二者解除担保的方式也相同。

期房按揭，又叫楼花按揭，在现行立法中一般称为“预售商品房贷款抵押”，根据《城市商品房抵押管理办法》规定，是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后，由贷款银行代其支付其余的房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，笔者认为，期房按揭，是区别于抵押、质押、让与担保的我国特有的一种担保行为。首先，质押在我国只有动产质押和权利质押，没有不动产质押，而期房按揭是以不动产而设立的。质押的出质人若不按规定清偿债务，那么质权人享有处分权，可以对其协议折价清偿或拍卖变卖优先受偿。而在我国的按揭制度中，按揭人若违约不履行还贷债务，通常做法是商品房开发商回购按揭的商品房，并将回购款清偿购房者未偿付银行的贷款本息。其次，根据我国法律，抵押物指向现存的具有一定价值的财产或权利，不包括期待权。商品房按揭中的期房是指尚未建成的建筑物，属于期待权。再次，让与担保，是指为担保债务的履行，债务人将担保标的物的权利(如房屋的所有权)预先转移给债权人，在债务清偿后标的物返还给债务人，若债务人不履行债务则债权人有权就该标的物受偿，期房按揭事实上并没有转移商品房的所有权，在性质上不能与让与担保等同。让与担保法律关系简单，仅涉及债权人与债务人之间的法律关系，而期房按揭涉及的法律关系复杂，包括商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律关系(本文的研究对象主要是期房按揭)。

在当前我国的商品房按揭中，银行和购房者是不可或缺的主体，商品房开发商通过多个身份进入到商品房按揭中来，保险公司在其中也发挥着极其重要的担保作用，可以说按揭在我国己经形成了具有专门法律内涵的，习惯法认可的法学术语，并建立起包括一系列法律行为的特有的复杂的法律关系。银行、购房者、开发商、保险公司等主体之间进行了包括了商品房买卖、借款、按揭担保、保证等一系列民事法律行为，形成了一系列法律关系。

1.买卖关系。买卖关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系。在买卖合同关系中，购房者必须先与开发商签订买卖合同，约定购买特定的商品房，购房者要求以按揭的形式购买并在付款方式中约定“银行按揭”。若买卖合同解除或无效，按揭也就没有存在的意义了。

2.借贷关系。借贷关系，即购房者为解决购房款的问题，向银行申请商品房按揭贷款而产生的贷款合同关系。购房者与银行之间属于借贷关系，购房者为借款人，银行为出借人。借贷关系是按揭中的主合同关系，是按揭标的物所担保的债权债务关系。

3.按揭担保关系。按揭担保关系，即购房者将所购商品房作为向银行偿还贷款本息的担保所产生的担保关系。按揭担保购房者在向银行申请借款的同时，要将产权凭证交银行存管，将商品房作为还款付息担保。如果购房者违约没有偿还贷款，银行可以处置被按揭的商品房，所得价款优先受偿。按揭担保关系中，购房人为按揭人，银行为按揭权人。

4.保证关系。保证关系，即开发商向银行保证购房者如实清偿按揭贷款的担保关系。在我国商品房按揭中，在银行取得《土地使用权证》、《房屋产权证》之前，购房者不履行偿还按揭贷款义务的，开发商要代购房者向银行承担偿还贷款的连带保证责任。个别银行还会要求开发商在整个贷款期间承担连带保证责任。开发商与银行、购房者之间存在保证担保关系，银行是债权人，购房者是债务人和被保证人，开发商为保证人

5.保险关系。保险关系，即购房者向保险公司办理保险业务而产生的保险关系。在商品房按揭实物当中，银行为了降低风险，都会要求购房者向指定的保险公司购买特定的保险，为被按揭的商品房投保。

6.回购关系。回购关系，即当购房者违约不能向银行偿付贷款本息时，由开发商回购被按揭的商品房，从而在开发商与银行之间形成的法律关系。回购协议往往是银行为了保证按揭贷款的安全，要求开发商签订的。回购行为是银行从回避商品房按揭风险和维护自身权益的角度出发，对开发商提出的要求和保障。

（以上回答发布于2013-02-01，当前相关购房政策请以实际为准）

问题2、商品房可以贷款吗

可以。用商品房贷款一般能贷20万元，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等;商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种拓展资料：一、目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。2、个人住房商业性贷款：只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。二、商品房贷款的基本条件 1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力； 2、所购住房座落在城镇（包括市区、县城、大集镇）且原则上为借款人现居住地或工作、经商地； 3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上； 4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。 5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续；

问题3、商品房贷款条件及要求有什么

贷款买房需要满足的条件：（1）贷款买房需要有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；（2）贷款买房需要有稳定的职业和收入；（3）贷款买房需要信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（4）贷款买房需要有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；（5）贷款买房需要有购买住房的合同或协议或有关批准文件；（6）贷款买房需要所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；（7）贷款买房不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20％的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20％的存款或现金作为购房首期付款；（8）贷款买房需要贷款行规定的其他条件。（9）以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。
《中华人民共和国个人贷款暂行办法》第十一条个人贷款申请应具备以下条件：
(一)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;
(二)贷款用途明确合法;
(三)贷款申请数额、期限和币种合理;
(四)借款人具备还款意愿和还款能力;
(五)借款人信用状况良好，无重大不良信用记录;
(六)贷款人要求的其他条件。