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二手房商业贷款年限是多少，由多方面因素决定。一般银行规定了新房子的贷款年限是30年，二手房的贷款年限是20年。
二手房商业贷款年限
1、二手房已使用的年限与贷款年限的和不能超过30年;
2、二手房的房龄不能超过15年;
3、贷款到期日不能超过土地使用的到期年限;
4、贷款期限与借款人的年龄之和不得超过60周岁。
影响二手房商业贷款年限因素：
1.借款人年龄
一般规定，该行还规定，贷款人的年龄和贷款期限的总和不能超过70年。也就是说，如果是贷款人年龄为55周岁，那么，所能申请的贷款贷款年限不得超过15年。
2.二手房房龄
二手房房龄越老的，所能贷款时间越短。有的城市规定，二手房贷款时，二手房房龄和贷款时限的总和不能超过30年。不过，也有一些特殊情况，如二手房位置很好，增值空间很大的，也有可能贷款期限长一点。
3.其他因素
二手房能贷多长时间，还跟该房子所处的地理位置有挂，通常，地理位置较好，交通方便增值空间大的二手房贷款年限会比地理位置不好的二手房贷款期限长一些。
