文章更新时间：2026年6月2日

作者：聚融网资深融资顾问团队

名下有上海房产，能贷款多少？大多数人的第一反应是"大概能贷房价的一半"。这个估算是对的，但不够准确。银行给你的贷款额度，取决于评估价和可贷成数。评估价通常比成交价低10%-20%，可贷成数通常是评估价的70%。所以实际能贷多少，要用评估价乘以70%来算，而不是用成交价。1000万的房子，最终能贷出来的通常在560万-720万之间，具体看评估价折扣。
 

名下有上海房产能贷款多少额度可能比你想象的高

有位客户姓张，在上海有一套自住房，市场价大概1000万。他想拿房子做抵押贷款，心里估算了一下：大概能贷500万吧。

结果评估公司一评估，评估价出来了850万。再乘以70%可贷成数，最终批了595万。

比他自己估计的多了将近100万。

张先生说：原来额度不是按成交价算的，评估价这个事我之前完全不知道。

这是抵押贷款额度计算里，最容易被忽略的一件事。
 

额度是怎么算出来的？

抵押贷款额度，有两个关键数字：评估价和可贷成数。

公式：可贷额度 = 评估价 × 可贷成数

评估价由银行合作的评估公司出具，参考同区域近期成交案例和市场行情确定，通常是成交价的75%-90%。

可贷成数由银行根据贷款类型和借款人资质确定，通常是评估价的70%。

所以最终可贷额度，要用评估价而不是成交价来算。
 

评估价为什么比成交价低？

银行不按成交价放贷，是为了控制风险。如果房价下跌，评估价会低于成交价，银行按评估价放贷，即使将来处置房产，也不至于亏太多。
所以评估价通常比成交价低一点。这个折扣因地段、小区、楼层等因素不同而差异。

核心地段的热门小区： 评估折扣高，可能达到成交价的90%以上。

普通住宅区： 评估折扣中等，约80%-88%。

偏远区域或老旧小区： 评估折扣低，约70%-80%。
 

实际能贷多少？举例说明

以一套市场价1000万的房子为例：

评估折扣	评估价	可贷成数	可贷额度
90%	900万	70%	630万
85%	850万	70%	595万
80%	800万	70%	560万
75%	750万	70%	525万

同样1000万的房子，评估折扣不同，能贷的额度差距可能超过100万。
 

哪些因素会影响可贷额度？

因素一：房产位置

核心地段、地铁沿线，评估折扣高，可贷额度高。偏远区域，评估折扣低，可贷额度也低。

因素二：小区和楼盘品质

知名小区、品质好的楼盘，评估公司更愿意给高折扣。老旧小区或者有特殊情况的房产，评估折扣会偏低。

因素三：借款人的资质

评估价是死的，但可贷成数可以浮动。资质特别好的借款人，有些银行愿意给到75%的成数；资质一般的借款人，通常只有65%-70%。
所以最终额度 = 评估价 × 可贷成数。两个数字都可能浮动，最终结果可能跟你预想的不一样。
 

额度不够用怎么办？

方案一：申请换一家评估公司

不同评估公司对同一套房的评估结果可能差5%-10%。如果觉得评估价偏低，可以申请更换评估公司。

方案二：提升借款人资质

资质越好，银行给的可贷成数越高。提前还清部分负债、提高收入证明、保持良好征信，都可以提升资质。

方案三：选择对额度要求宽松的银行

不同银行对可贷成数的设定有差异，有的偏保守，有的更灵活。多比较几家，或者找专业机构匹配。
 

一个真实案例

有位客户姓李，在上海有一套内环内的房子，市场价约1200万。他去申请抵押贷款，心里估计能贷600-700万。

结果评估价出来只有950万（79折），可贷成数给到65%，最终只批了617.5万。

李先生觉得额度不够，找到我们帮忙分析。顾问看了他的情况，建议他换一家评估公司申诉。评估公司重新评估后，评估价上调到了1020万（85折），可贷额度提升到了714万，多了近100万。

李先生说：原来评估价也可以申诉，早知道就多问一句了。
 

额度预估的简化方法

如果想自己先估算一下额度，可以用这个方法：

第一步： 查一下同小区近期成交价格，大概估算一个市场成交价

第二步： 成交价乘以80%（取一个中间折扣），得到估算评估价

第三步： 估算评估价乘以70%（取一个中间成数），得到估算额度

这个数字不是最终结果，但能让你心里有个大概的预期。知道大概能贷多少，谈判和申请的时候才更有底。

所以有上海房产能贷多少，这个数字比你想象的可能更高，也可能更低，关键是搞清楚评估价和可贷成数这两个数字。

先把功课做到位，心里有数，再去银行谈。