美国出现现在的危机,有很多原因，很重要的一个因素就是，美国房屋贷款市场已经把系统效能发挥到极致。 从最底层的简单贷款谈起。在美国，各种各样的银行都可以开展房贷活动，商业银行,储蓄机构等等。同时，它们提供多种融资条件，比如0首付，比如ARM（ADJUSTED RATE MORTGAGE）,可调整利率性贷款。 传统讲,这样的结构是有代价的。对于0首付,他承担的利率要比常规高很多。而ARM,可能头3年付出的很少,但后面的利息高的不得了。 就参与这个市场的成员来分析，可以分为贷款人和银行,还有很多服务商等提供辅助服务的机构。(这个是从最基础的贷款说起,还没有说道用贷款包装出的东西)。 现在分析贷款人 美国的信贷制度呢,就是,如果你决定申请房贷了 需要提供收入证明,然后,有信用机构出具你的信用评分( FICO ) 还有纳税证明等等 都审核通过以后,开始给房子作价,讨论你可以拿到的利率.etc 但是,美国社会成分多样 比如有失业的,就没有收入证明 还有自己做老板的,也没法出具收入证明 对于证件不全的,美国社会不像中国社会,他还会允许你贷款,只是提高你的贷款利率 这样就给房贷留下了系统性风险,使得很多人可能用这个体系来欺诈贷款 美国比较糟糕的房贷的文件缺失程度有多高呢 比如alt-a巴（这是把基础贷款证券化后切割出的一个产物） 今天我看到一个alt-a的组合,文件缺失高达80% 而alt-a还不是最差的mortgage~ 这是贷款侧的故事 现在说说银行 房贷市场给美国带来了巨大利润,比如美国现在的存款利率应该在4-5%巴(不大确定) 但部分房贷利率却达到8%甚至更高 利润可观 前面说了,信用好,文件齐全的人,利率很低 在这块也无上,银行基本赚不到什么利润 银行很大的利润来源于,给信用不好的人提供的高额贷款 所以,美国的银行为了自身业务发展 就在过去5年中,蓬勃的发展了房贷业务,留下了很大的系统隐患. 这是最基础的房贷的故事 房屋贷款从银行发给贷款人以后,就上了银行的资产负债表 如果银行还想发展房贷业务,受资本金限制,就必须想办法把这块移出资产负债表 在199?年,当时人们想出了包装MBS的想法 就是总结贷款的现金流 从asset management转为cash flow management 把现金流包装成债券,出售给投资者 可以说美国房贷市场的发展和MBS技术的不断成熟,是有根本联系的 虽然,MBS的出现使得银行可以无限放大自己的房贷能力 然而,也产生了一定的杠杆效果 银行知道有些人非常可能骗贷,它就提高贷款利率,来补偿损失 而有些人就是为了骗钱,所以,也不在乎高利率 同时,房地产商人为了能够把房子买出去,甚至还帮助比较不懂贷款的美国客户伪造材料来申请房贷 虽然这部分人不会骗贷,但是,他们很多并不真正了解什么叫做ARM,就看头几年利率低,etc 在通过MBS把基础资产杠杆一次以后 为了能够吸引更多的投资者 有人就把MBS进一步切割,按照投资者喜欢的现金流去切割,于是就切出了CMO. 在CMO的基础上,又发展出ABS-CDO 在ABS-CDO基础上又发展出CDO TRUNCH等 系统性风险,已经不懈的高杠杆,让整体风险已经大幅放大 而所有购买了这些投资产品的人,也从很大程度上分享了整个系统的风险 然而,银行在进行贷款的时候 前面说过,也是有一个风险预测的 就是损失预测 他们可能估计20%的人要拖欠或者彻底不还 所以提前调整利率来补充这部分损失 然而,美国房贷市场在不断发展的过程中,贷款人的性质和目的和最初是有所不同的 市场没有认识这个问题 对基础贷款,MBS,以及包装出的东西的风险溢价估测不够 记得年初的时候,还有很多投行鼓吹购买MBS 当时的理由是,他们发现实际的还款速度比预测的还快,甚至把这个当作卖点 而前年,投行鼓吹的亮点,就是大家不了解他里面的相对价值,所以应该购买 就是说,前年呢,认为早期模型不完备,定价不大准确 去年呢,他们就是说模型很准确,但模型里面的参数,就是还款速度,比预测有距离 但是,客观的讲,从基础资产包装出的MBS,你是好观测的 但MBS切割出CMO,基本很难FOLLOW 而CMO再杠杆出的东西,没有人能百分百说的准 现在市场又普遍认为,在这之前,没有预测到房贷的变化和损失,所以给与MBS的风险溢价不够高 给MBS和相关产品,到底多高的风险溢价确实不好说 然而事后观瞻,在市场情况突变的今天,从银行的基础贷款到层层杠杆的产品,风险溢价都估测不够 这就是对第一层面，银行和贷款者的分析 结束了刚才第一层,银行和贷款者的分析 进入第二层,就是投资者的层面. MBS产品设计的高度发达使得系统风险层层杠杆,风险大幅放大 同时,以往的风险溢价估测不够,所以,也出现了眼下的问题 而整个事件的发展进程就是 房贷者还不了高利息,只能拖欠,或者被迫把房子抵押给银行 而银行遭受拖欠以后,要么是打包的MBS有损失,或者是资产负债表有变化 MBS变化后,首先保险公司可能遭遇索赔 因为保险公司提供相应担保 然后,投资者遭受损失,主要是金融机构和HEDGE FUND. 同时,还有很多其它机构通过购买HEDGE FUND的基金也承担了风险 这些机构受损以后,直接影响赢利 然后,影响了社会整体的消费能力 而美国是一个典型的靠消费支撑的经济形态,和我国完全不同 所以,房贷的问题就成为了整个社会的问题 此前,我们也谈到,如果房价不断上涨,可以通过借新债还旧债 但是,客观讲, 不可避免的系统风险,不懈被杠杆,以及社会对风险溢价的估量不够 问题最终总会被暴露出来的 房价的上涨和下落更大程度是影响了问题暴露的时间.