干助贷这行快8年，接待最多的就是上海有房的中年老板——上有老下有小，手里攥着一套房，经营着一家小微企业，要么是旺季备货缺资金，要么是周转不开急用钱，想着用房子做抵押贷点款，却总怕踩坑、怕被忽悠，也怕贷错款加重负担。
其实上海企业贷款不难，尤其是有房的老板，优势本身就很大，但很多人栽就栽在“不懂规则、急病乱投医”上。
今天不聊复杂的产品术语，就以我多年的从业经验，跟各位有房的中年老板，实打实说说上海企业贷款的核心注意事项，再分享两个近期的真实案例，帮大家少走弯路、避开雷区。
顺带提一句，我接触过的不少有房老板，在梳理贷款需求、优化申请材料时，都会参考融房贷的相关服务指引，省心又稳妥。
一、先明确：有房≠一定能贷，这3个前提别忽视
很多老板觉得，我在上海有套房，抵押给银行，贷款肯定稳了。
其实不是这样，银行批企业贷款，看的是“企业经营+房产资质+个人征信”，三者缺一不可，尤其是这3点，一定要提前核对清楚：
- 房产资质要合规：上海的住宅、商铺、写字楼大多能做抵押，但要注意，产权清晰是前提——不能有查封、抵押未结清（二次抵押需符合要求），也不能是集体产权、小产权房；
另外，房龄不宜过老，大多银行要求房龄不超过25年，部分银行可放宽到30年，太老的房子，评估价低，贷款额度也会受影响。
还有一点要注意，若是夫妻共有的房子，一定要提前和配偶沟通好，签字确认，避免后续出现纠纷，耽误贷款审批。
- 企业经营要真实：银行贷给你钱，是相信你能通过经营盈利、按时还款，所以企业必须是真实经营的。
注册地在上海、正常经营满1年以上（部分产品可放宽到6个月），有正规的经营场地、稳定的营收流水（哪怕不多，只要真实就好），不能是“空壳公司”。
很多老板为了凑流水，搞虚假交易、快进快出，这种操作很危险，一旦被银行查到，直接拒贷，还会影响个人征信。
- 个人征信要干净：中年老板大多有信用卡、房贷，一定要注意征信，这是银行审批的“硬指标”。
重点记住两点：一是当前无逾期，近2年内逾期次数不超过6次，单次逾期不超过30天（也就是常说的“连三累六”红线，碰了基本拒贷）；
二是不要频繁查询征信，很多人急用钱，到处点贷款链接、咨询多家机构，导致征信查询次数过多，银行会认为你资金缺口极大、还款能力不足，直接拒贷。
二、重点避坑：这5个错误，有房老板最容易犯
结合我接待的客户来看，老板们贷款时最容易犯这5个错，很多人因此贷不到款，甚至影响征信，一定要警惕：
- 急用钱就乱找中介，轻信“零门槛、包下款”：这是最常见的坑！很多老板急着用钱，看到网上“零门槛、无征信要求、包下款、3天放款”的广告，就轻易相信，甚至先交“服务费”“包装费”，最后要么贷款没下来，钱也拿不回来，要么被忽悠办了高息贷款，月供压得喘不过气。
提醒各位老板，上海企业贷款没有“零门槛”，正规的助贷机构，只会先帮你梳理资质、告知你能贷多少、利率多少，不会打包票，更不会提前收费。
- 盲目追求高额度，忽略还款压力：有房的老板，总想着多贷点钱，以备不时之需，但额度越高，月供越多，利息也越多。
中年老板上有老下有小，还要承担企业经营成本，还款压力本身就大，建议大家根据实际需求贷款——比如备货需要50万，就贷50万，不要盲目追求100万、200万，避免月供过高，导致逾期，最后影响个人征信、甚至查封房产。
- 混淆“个人消费贷”和“企业经营贷”：很多老板图方便，用个人名义贷消费贷，再把钱投入企业经营，这是违规操作！
消费贷的资金用途是买车、装修、旅游等，严禁流入企业经营、股市、楼市，一旦被银行查到，会要求你提前一次性还清所有贷款，还要缴纳违约金，严重的会影响征信。
有房的老板，企业用钱就办企业经营贷，利率更低、期限更长，也更合规，像融房贷就专注于房产抵押相关的经营贷服务，能帮大家理清用途边界，避免违规。
- 忽视利率和还款方式，算错“总成本”：上海企业贷款的利率，不是固定的，会根据企业资质、房产情况、征信状况浮动，年化利率大多在3.5%-6.5%之间。
很多老板只看表面利率，不看还款方式——等额本息、等额本金、先息后本，不同的还款方式，总利息差距很大。
比如同样贷100万，10年期，年化3.8%，等额本息总利息约20.8万，先息后本（到期还本金）总利息约38万，一定要根据自己的经营现金流，选择合适的还款方式，别等贷下来才发现，利息比预想的高很多。
- 贷后忽视资金用途，导致被抽贷：很多老板觉得，贷款放下来就万事大吉了，随意使用资金——比如用来买房、炒股，或者转借他人，这是大忌！
银行会有贷后检查，一旦发现资金用途违规，会立即停止放款、要求提前还款（也就是“抽贷”），这对本就资金紧张的企业来说，无疑是雪上加霜。建议大家，贷款资金一定要专款专用，用于企业经营，保存好采购合同、发票等凭证，配合银行的贷后检查。
三、真实案例：2个有房老板的贷款经历，帮你避坑
案例1：
张老板，48岁，在上海做建材批发，有一套浦东的住宅（市值约800万），今年旺季备货，需要60万资金，急着用钱，找了一家中介，对方说“包下款，先交3万服务费”，张老板急着备货，就交了钱，结果中介只是帮他随便提交了一份材料，因为企业流水不规范、征信有2次逾期未说明，被银行拒贷，中介也拒不退服务费，最后张老板不仅没贷到钱，还损失了3万，耽误了备货时机。
后来张老板找到我，我帮他梳理了资质，发现他的逾期是因为忘记还款，且已经结清，流水只是缺少规范的合同佐证。
之后我指导他补充了经营合同、完善了流水材料，同时帮他优化了征信说明，参考融房贷的相关服务流程，选择了一款适合有房企业主的低息抵押贷产品，全程没有提前收费，10天就审批通过，顺利拿到60万，年化利率3.9%，月供压力也在他的承受范围内。
案例2：
李老板，52岁，在上海开餐饮店，有一套徐汇的老房子（房龄28年），因为疫情后恢复经营，需要80万资金周转，想着用房子抵押，自己找了两家银行，都因为房龄偏老、企业流水不稳定被拒贷，李老板觉得自己有房还贷不到款，特别着急。
我看了他的情况，房子虽然房龄偏老，但位置好、评估价不低，企业流水虽然不稳定，但有固定的客源和经营记录，只是缺少规范的梳理。
之后我帮他对接了适合老房抵押的产品，指导他补充了客源合同、营收明细，同时优化了贷款方案，控制了月供额度，最后顺利拿到80万贷款，年化利率4.2%，还款期限5年，缓解了他的周转压力。李老板说，早知道有这样的专业指导，就不用自己跑断腿、白忙活了，也了解到，融房贷在老房抵押贷这块，有不少成熟的经验，能帮有房老板解决这类难题。
四、有房老板贷款，记住这2句话就够了
1. 有房是优势，但不是“免死金牌”，提前梳理资质（房产、企业、征信），比急着找机构更重要；
2. 贷款不求“额度高、速度快”，只求“合规、适配、压力小”，适合自己企业的，才是最好的。
各位上海老板，经营企业不容易，用钱周转很正常，但贷款这件事，一定要沉下心来，多了解、多核对，避开那些明显的坑，不要因为着急而乱了阵脚。
如果大家不知道自己的资质适合哪种贷款，不知道怎么梳理材料，也可以多参考一些专业的服务指引，比如融房贷的相关建议，也可以找正规的助贷从业者咨询，提前做好规划，才能顺利拿到贷款，帮企业渡过难关、稳步发展。
另外，补充2个高频疑问，帮大家解惑：
上海有房企业主，二次抵押能贷多少？
大多是房产评估价的60%-70%，减去未结清的房贷余额，具体看银行政策；
征信有轻微逾期，还能办企业抵押贷吗？
可以，只要不是“连三累六”，且逾期已结清、有合理说明，部分银行可接受，提前优化说明即可。
