济南超额抵押房产贷款是指借款人将房产作为抵押物向银行申请贷款，且抵押房产的评估价值超过贷款金额的情况。这种贷款方式在一定程度上为借款人提供了更多的资金支持，同时也降低了房产贬值带来的风险。以济南某公司为例，该公司拥有一处价值1000万元的商业房产，希望通过银行贷款扩大经营规模。该公司当前的流动资金较为紧张，难以一次性支付全部贷款，因此考虑采用超额抵押的方式。

根据济南当地银行的政策，该公司可以申请最高不超过房产评估价值80%的贷款额度。基于此，该公司计划向银行申请800万元的贷款。考虑到未来的不确定性，该公司决定将房产评估价值提高至1100万元，以此来增加贷款额度。经过与多家银行的沟通和比较，最终选择了本地一家大型国有银行，该行同意提供900万元的贷款额度，同时给予2.5%的贷款利率。

从案例可以看出，超额抵押房产贷款不仅能够帮助借款人获得更多的资金支持，而且还可以通过合理的规划降低贷款成本。需要注意的是，超额抵押房产贷款的风险也相对较高。房产价值波动可能会影响贷款的安全性。如果未来市场环境发生变化，导致房产贬值，那么超额部分的价值也会相应减少，从而影响到借款人的还款能力。超额抵押可能会导致借款人在面临流动性需求时，难以快速变现房产，增加了处置房产的难度。超额抵押还可能导致借款人过度依赖房产作为抵押物，忽视其他融资渠道，从而影响企业的多元化发展。

在实际操作过程中，借款人应充分了解自身财务状况及还款能力，并结合市场情况合理选择贷款期限。通常情况下，贷款期限越长，每月还款压力相对较小，但总利息支出会更高；反之，贷款期限较短，则每月还款额较高，但总利息支出较少。以该公司为例，若选择10年期贷款，月供约为7.4万元，总利息支出约655万元；而若选择20年期贷款，月供则降至4.7万元，但总利息支出增加至1290万元。借款人应根据自身的现金流状况、还款能力和预期收入增长情况综合考虑，选择合适的贷款期限，以实现资金使用的最优配置。

济南超额抵押房产贷款为企业和个人提供了灵活的资金解决方案，但在享受其便利的也需要谨慎评估潜在风险并做出合理决策。