房屋贷款的计算方式主要分为两种：等额本息和等额本金。以等额本息为例，假设贷款总额为100万元，贷款利率为2.75%，贷款期限为10年，即120个月。每月需偿还的本金和利息总额为10947.6元，其中本金部分会逐月递减，而利息部分则逐月递增。

我们通过一个具体的案例来进一步说明。张女士购买了一套价值100万元的房子，选择了商业贷款，贷款利率为2.75%，贷款期限为10年。在贷款的前几个月，她每月需要支付的总金额为10947.6元，其中本金为8241.6元，利息为2706元。到了第60个月，张女士的月供调整为10547.6元，其中本金为8841.6元，利息为1706元。可以看出，在贷款初期，大部分还款都是用于支付利息，随着贷款时间的推移，本金的偿还比例逐渐增加，而利息的比例逐渐减少。

等额本息还款方式的特点是每月还款额固定不变，但每个月偿还的本金和利息比例是变化的。在贷款初期，由于贷款本金较大，因此每月支付的利息较多，而本金较少；随着贷款时间的推移，每月支付的本金逐渐增加，利息逐渐减少。在第120个月时，张女士的月供调整为8241.6元，其中本金为10947.6元，利息为0元。这意味着，张女士已经完全清偿了贷款本金，仅需支付最后一个月的利息。

除了等额本息还款方式，还有等额本金还款方式。这种方式下，每月还款的本金保持不变，而利息则是根据剩余本金按月计算的。以同样的100万元贷款为例，如果选择等额本金还款方式，每月需要偿还的本金为8333.3元，第一个月的利息为2708.3元，第二个月的利息为2675元，以此类推，直到第120个月时，张女士只需支付最后一期的利息，本金已经全部偿还完毕。

等额本息和等额本金这两种还款方式各有优劣。等额本息适合那些希望每月还款金额固定的借款人，而等额本金则更适合那些能够承受前期较高利息支出、希望尽快还清本金的借款人。在选择还款方式时，借款人应结合自身经济状况和需求做出合理选择。