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房子被抵押了还能买卖吗？
- 作为一个干了13年的房产贷款从业者，小妍经手过几十套抵押房交易，今天用大白话+干货告诉你具体怎么操作，避开那些坑。（全文近3000字，建议收藏，以后用得上！） 先说结论：能卖，但得按规矩来
作为一个干了13年的房产贷款从业者，小妍经手过几十套抵押房交易，今天用大白话+干货告诉你具体怎么操作，避开那些坑。
根据2025年最新适用的《民法典》第406条，抵押房允许买卖，但核心是必须通知银行/债权人，并且优先处理债务。
不过现实中，很多人卡在“银行不同意”“买家不敢买”的环节。下面分3种情况，手把手教你怎么处理：
如果卖家手头有闲钱，可以先还清贷款→银行解除抵押→正常过户。但现实中很多人就是因为缺钱才卖房，所以这条适合急用钱但凑不够解押款的卖家。
（2）买家把钱打到银行监管账户（千万别直接给卖家！）；
2025年很多城市开通了“带押过户”政策，买卖双方可以直接在不动产登记中心办理解押+过户，不用等银行审批，省了1-2个月时间。
上个月小妍帮客户在上海办理完一单，从签约到过户3个工作日就完成了（不过注意不是每家银行都可以进行这个操作，办理前可免费咨询小妍或当地银行）
如果买家也想贷款，可以和卖家银行协商，把剩余的房贷转到买家名下。但2025年只有部分银行支持，且对买家资质要求高（比如收入流水要覆盖卖家剩余贷款+新贷款）。
有些卖家把房子抵押给民间借贷机构（比如小额贷款公司），甚至“一房多押”，这种房子可能被查封。
避坑方法：签合同前，让买家去不动产登记中心拉“产调”（20块钱），确认抵押次数、债权人、金额。
遇到过卖家拿首付款去炒股、还债，结果没钱解押，买家只能干等。
避坑方法：所有钱款必须走资金监管账户，2025年住建部新规要求中介机构必须提供监管服务，否则可举报。
有些银行发现房子有多次抵押或产权纠纷，可能临时拒贷。
避坑方法：合同里加一条：“若因银行拒贷导致交易失败，双方无责解约”。
1. “带押过户”普及率超80%：北上广深等30个城市试点，解押+过户1天内办完，不用银行出具同意书。
2. 严打民间二次抵押：2025年3月起，民间机构抵押必须同步在不动产系统登记，否则视为无效抵押。
卖家：主动告知抵押情况，优先找能全款或高首付的买家；
买家：坚持走资金监管，别贪便宜买“白菜价抵押房”（可能是高利贷抵押）；
找专业人士：花500-1000元请律师审合同，比赔几十万划算。
1、年龄与民事行为能力：借款人需为具有完全民事行为能力的自然人
年龄一般在 18 - 65 周岁之间。这一规定是为了确保借款人能够独立承担法律责任和履行还款义务。
例如，一位 20 岁的大学毕业生，虽然刚刚步入社会，但如果他有稳定的收入来源和良好的信用记录，也可以申请房产抵押贷款。
2、收入稳定性与还款能力：稳定的收入来源是银行评估借款人还款能力的重要依据。一般要求借款人提供近半年或一年的银行流水，收入需覆盖每月还款额的两倍以上。
例如，某借款人申请的房产抵押贷款每月还款额为 5000 元，那么他每月的收入至少应达到 1 万元以上。
此外，借款人还可以提供其他资产证明，如车辆、存款、理财产品等，以增强自己的还款能力证明。
3、信用记录：信用记录良好是申请房产抵押贷款的关键因素之一。银行通常会查看借款人的征信报告，若有逾期次数过多、呆账、不良贷款记录等情况，可能会影响贷款审批。
一般来说，银行会要求借款人的征信报告中近 2 年内逾期次数不超过 3 次，且不能有连续逾期超过 90 天的情况。
1、产权清晰：抵押房产必须产权清晰，持有合法有效的房产证。这意味着房产不存在产权纠纷、查封、冻结等情况。
例如，夫妻共有房产在办理抵押贷款时，需要夫妻双方共同签字同意，以确保抵押行为的合法性。
2、市场价值与变现能力：房产具有一定的市场价值和变现能力是银行接受抵押的重要条件。银行会委托专业的评估机构对房产进行评估，确定其市场价值。
一般来说，房龄不超过 40 年（部分银行要求不超过 20 年）的房产更容易被银行接受。
因为房龄较新的房产在市场上的流通性和保值性相对较好，银行在处置抵押物时更容易实现债权。
3、无限制交易情况：抵押房产未被列入拆迁范围，不存在纠纷或其他限制交易的情况。如果房产即将面临拆迁，其价值和使用功能会受到影响，银行一般不会接受此类房产作为抵押物。
1、缺乏房产证的房子：房屋抵押贷款的首要条件是借款人或抵押人必须拥有该房屋的合法有效的房产证。
若仅有居住权而缺乏房产证，如农村自建房、军产房、校产房以及小产权房等，均不符合抵押条件。
4、其他不宜抵押的房产：包括位于拆迁范围内的房产、违章建筑、受文物保护的房产，以及因法律原因被查封、扣押、监管或以其他形式受限的房屋。
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