以房养老介绍

　　以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。

　　以房养老可行性分析

　　关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。

　　首先，以房养老有存在的必要。我国老龄化加剧，养老保障跟不上社会发展的节奏，通过出售、出租、抵押或者资产转换等金融或者非金融方式获得一定的现金流，以此能满足老年人的晚年生活要求。

　　其次，以房养老是舶来品但不是外国专属的。外国能将以房养老覆盖到养老保险产品中不是偶然，而是社会发展的结果，以此类比我国的国情，金融行业在不断发展，社会制度在不断完善，以房养老在外国的成功经验借鉴将为我国以房养老可行性研究助力。

　　再次，年轻一代更加接受以房养老。以房养老对于年轻人而言不仅可以减轻赡养父母的压力，还能给父母一个高品质的晚年生活，因为集中养老产业不断成长。在对以房养老可行性研究的问卷调查中，年轻人比老年人更加欢迎以房养老的模式，尤其是丁克一族，这说明在未来，以房养老将成为大势所趋。

　　最后，以房养老可行性研究成果不断涌现，对我国的政府养老政策、金融保险业以及相关养老产业的发展提供有力的指导，以房养老在我国的全面推进只是时间问题。

　　以房养老骗局

　　“以房养老”骗局主要涉及赋予强制执行效力公证、委托公证等，这也是当前司法部门整顿的重点内容。骗局的主要套路是以高息理财诱骗老人抵押房屋借款，声称用该款项投资，借此签订借款合同、房屋抵押合同，经过公证的房屋处分委托书以及具有强制执行效力的债权文书公证书等，而后在房主不知情的情况下运作房屋买卖。

　　骗局各方主要包括被骗当事人、打着理财名义的诈骗者、债权人（即借钱给老人的“金主”）、购房者。其中，理财诈骗者在其中扮演的角色是联系金主、用借款理财并全权代理还息等事项。

　　在赋予强制执行效力的借款合同中，期限多为一个月，如果老人没有按时还款， “金主”则可以凭借已经签订的合同和公证文书，卖掉房屋或者申请法院强制执行。根据公开报道，金主并没有直接与被骗老人打交道，甚至没有直接出现，多是通过代理人办理相关事项。各方构成一个复杂的网络，其中又包含了多重法律关系。

　　以房养老保险

　　反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　以房养老最新消息

　　2017年8月29日据新华社等报道，老年人住房反向抵押养老保险自2014年7月开展试点已有三年多，承保不足百人，探索仍处于起步阶段。受养儿防老、家产遗留给后人等传统观念影响，“以房养老”暂时只能被一小部分人接受。

　　9月23日，由中国养老金融50人论坛及社会科学文献出版社共同发布了《养老金融蓝皮书：中国养老金融发展报告（2017）》。《养老金融蓝皮书》指出，“以房养老”在发达国家流行的重要原因在于其高额的遗产税。在美国，联邦遗产税采取超额累进制，如果子女要继承包括房产在内的遗产，从遗产总值中扣除债务、丧葬等豁免额之后，必须缴纳18%~50%不等的遗产税。而如果老年人参加“以房养老”，所得的现金可以享受免税待遇。

　　我国也早在2004年发布了《中华人民共和国遗产税暂行条例（草案）》，但因种种原因限制，遗产税迟迟没有推出。尽管面临诸多的争议，我国开征遗产税在相关部门和地区的探索却一直没停止。如果遗产税开始破冰，而“以房养老”产品一般都会享受免税的待遇，可以成为合理避税的有效工具。在此基础上，可以预见，遗产税或将成为“以房养老”快速发展的重要推手。

　　《养老金融蓝皮书》指出，无论从“以房养老”产品本身的定位设计还是从国际国内“以房养老”的实践探索来看，“以房养老”仅仅是一个小众产品，其适用对象通常是拥有独立房产的失独老人、空巢老人等具有“以房养老”需求的老年客户。在合格的潜在人群中，“以房养老”业务发展最为成熟的美国也大约只有 3%左右的参与率，英国大约为0.2%的参与率。

　　报告预计，尽管“以房养老”业务小众，但其潜在的需求不容小觑，尤其是目前我国面临这严峻的4-2-1家庭结构，房产价值的固化和养老照护需求困境之间存在矛盾，“以房养老”是化解这一矛盾的有效手段之一。同其他国家相比，我国的住房拥有率为87%，大大高于美国的65.4%，英国的70%，日本的60%，这就为“以房养老”的推行提供了基础条件。