能卖！但必须走对流程，否则容易踩坑！

作为从业9年的房产贷款老司机，小昕可以负责任地告诉大家：2025年全国90%城市都已实现“带押过户”，抵押房买卖早就不需要先还清贷款了。不过实际操作中，有3类情况要特别注意，搞不好可能钱房两空！
 

2023年自然资源部新规出台后，现在买卖双方只需签个《抵押变更协议》，不用赎楼就能直接过户。我上周刚帮客户在深圳办完一单，从签约到拿新房本只用了3天，全程在政务中心窗口办理，买家贷款直接冲抵原抵押。
 

如果房子抵押率超过70%（比如市值500万，贷款还有400万），部分银行会要求先结清再交易。这时候可以：

（1）用其他资产二次抵押凑钱

（2）找亲友短期拆借

（3）用买家的首付款冲抵（需签资金监管协议）
 

（1）过桥利息每天超过0.08%的别碰

（2）全程走银行监管账户

（3）要求垫资方出示近期成功案例
 

风险1：产权不干净导致过户失败 上个月遇到个客户，房子抵押给银行的同时，还被卖家偷偷做了民间二次抵押。务必在签约前做三件事：
 

（1）到不动产登记中心

拉产权查档表（2025年起手机扫码就能查）

（2）核对抵押登记证号与银行系统是否一致

（3）让卖家手写《无隐形债务承诺书》并公证
 

风险2：买方贷款被卡 现在银行对抵押房贷款审核更严，特别注意：
 

首付比例需比正常房源多5%（比如首套变35%）

选择与卖家抵押同一银行可提速2-3天

避开“经营贷房”，2025年新政要求必须先转商贷
 

风险3：税费连环雷 抵押房最容易在税费上扯皮：

满五唯一免税政策，要从解除抵押之日起重新计算

遗产继承的抵押房可能突然冒出20%遗产税

法拍房要额外承担原业主拖欠的物业费

 

1、长三角地区

2、抵押满2年的房产，交易增值税减按1%征收（原价买入且满五年可免）

3、严禁开发商抵押期房销售，违者最高罚款项目销售额的30%
 

避坑指南：

1、签约时一定注明“卖方负责解除全部抵押”

2、首付款必须进住建局监管账户

3、抵押权人（银行）要在买卖合同上盖章确认

4、建议花500-800元请律师做合同合规审查
 

上周帮客户处理的一套广州抵押房，就是因为提前做了产权尽调，发现卖家欠了信用贷没还，果断让买家把10%首付转为保证金暂扣，成功避免120万损失。

抵押房不是不能买，而是要找对人、走对流程！