现在贷款难不难，说白了就是看你的“底子”能不能让银行放心把钱交给你。

财女在房产贷款行业摸爬滚打快十年了，见过太多客户抱怨“银行放水那么多，怎么到我这就卡脖子”，也看过不少资质过硬的人三天就批下百万额度的案例。2025年的贷款审批逻辑其实没变，但银行的条件更高了——不是他们不想赚钱，而是经济环境下行，坏账率压力倒逼银行必须用“放大镜”看风险：



去年财女遇到个客户，拿着北京三环内一套50㎡的老破小来抵押贷款，结果被五家银行拒了个遍。为啥？房龄40年+产权性质模糊，银行评估价直接打了六折。2025年银行对抵押物的要求有多严？财女整理了几个高频雷区：

1、房龄超限：北上广深的主流银行要求“房龄+贷款年限≤50年”，像上海的老洋房、北京80年代老公房，直接卡死贷款通道。

2、产权争议：法拍房没清户、小产权房没转正、共有产权没析产证明，这些情况银行连材料都不收。上个月有个客户买了共有产权房，因为原业主离婚时产权分割不明确，贷款根本就申请不了。

3、政策限制房：比如“7090政策房”（70㎡以下占比90%的小区），部分银行普遍认为流通性差，有些银行直接拉黑这类楼盘。

4、底层逻辑很简单：房价波动期，银行首先考虑的是万一你还不上钱，他们能把房子快速变现。根据央行2025年一季度报告，房产抵押类不良贷款占比已突破31%9，所以审核时宁可错杀一千，绝不放过一个风险点。

收入证明方面

根据财女经验来说贷款审批时他们看的是这些：
1、流水看“持续性”而非“总额”：突击转账、大额现金存款会被标记为“可疑资金”，某股份制银行甚至要求提供过去两年完整的支付宝/微信账单。

2、负债率也给我们算上了“隐藏债务”，比如你同时用着花呗、京东白条、美团月付，哪怕没逾期，银行也会把这些计入负债。上个月小昕有个客户月入3万，但因为同时用了6个平台的信用支付，负债率直接被算到80%。

3、行业：教培、房地产中介、自由职业者，这三个群体现在贷款至少要上浮0.5%利率。某城商行内部文件显示，对这三类客户的拒贷率比平均值高22%。

银行不是慈善机构，他们要的是“稳定压倒一切”。哪怕你月入十万，如果是靠提成或者项目分红，在风险里可能还不如月薪八千的公务员吃香。

三、征信没逾期≠好征信

“我从来没逾期过，凭什么说我征信不好？”现实很残酷，征信报告上的“查询记录”和“账户 数量”多，银行贷款也不好贷。

说个真实案例：杭州的王女士想申请房贷，半年内点了18次“某团借钱”“某音月付”之类的网贷入口，虽然都没借钱，但银行看到她征信报告上密密麻麻的“贷款审批”记录，直接给出“多头借贷”的结论，利率上浮4%。

最好是半年内不超过6次“贷款审批”或“信用卡审批”记录，使用不超过3家消费金融产品（包括某呗、某条等）




很多客户喜欢说：“我三年前贷款很容易啊，现在怎么这么麻烦？”但2025年的贷款市场和三年前不一样了，之前材料不用那么多，查你经营场地也是要求宽松



在遇到贷款被拒，也有很多人病急乱投医，比如找中介做假流水：现在银行用上了税务局的大数据，虚假流水一查一个准。

财女整理了以下点，希望可以帮到朋友们！！

养资质要提前两年布局，比如计划买房，就提前把网贷全部结清并注销账户；想办经营贷，哪怕是个体户也要坚持走公账流水。

学会“错峰申请”，一季度银行放贷额度最充足，年底则普遍收紧；尽量避开行业风险期（比如教培行业整顿期别申请）。