由职业者申请“经营贷+房产抵押贷”时，银行到底会看执照的流水，还是贷款人的个人流水？

财女的答案是：以执照的经营流水为主，但个人流水必须作为强力辅助！

银行看流水的本质是验证两件事：

你的生意是否真实存在且持续盈利（对应执照流水）；

你个人是否有稳定还款能力（对应个人流水）。

这两个缺一不可，但不同银行侧重点不同。

根据2025年央行发布的《商业银行小微企业贷款风控指引》，银行对经营贷的流水审核出现两大变化：

变化1： 不再强制要求对公账户流水，个体户的法人/股东个人账户流水可折算为经营流水（需备注“经营收入”）；

变化2： 自由职业者凭营业执照+个人流水可申请经营贷，但必须满足“月均流水覆盖贷款月供2.5倍”的硬指标。

举个例子：张三用价值500万的房子抵押，申请300万经营贷（月供1.2万），那么张三的执照流水+个人流水总和，月均需达到3万以上（1.2万×2.5）。

适用人群：有真实经营、对公账户流水稳定的自由职业者（比如工作室、网店店主）。

操作要点：

对公流水需体现“持续性”，建议近6个月月均流水不低于贷款额的30%；

个人流水作为辅助，需显示固定收入（如每月从对公账户转账工资）。

适用人群：执照注册时间短、对公流水少的自由职业者。

个人账户中备注“经营收入”的流水（如微信/支付宝商户收款）可计入经营流水；

每月固定日期、固定金额的入账（如2号收设计费、5号收稿费）能显著增强可信度。

避免当天进当天出、多账户互转等“刷流水”行为，银行系统会自动标记为“异常交易”。

适用人群：没营业执照、收入主要靠个人技能的自由职业者（如作家、插画师）。

优劣对比：

能办经营贷绝不办消费贷，10年省下一辆车钱！

适用人群：流水缺口在30%以内的自由职业者。

增信手段：

追加共同还款人（如配偶、父母）的流水；

提供房租、理财收益等其他收入证明（需提供合同/银行凭证）。

注意： 第三方收入一般只能按50%折算，比如房租月入1万，银行最多认5000元。

1、 流水时间不连贯

错误操作：近6个月流水忽高忽低，甚至出现“0收入月”；

正确申请需要至少提前3个月规划，保持流水稳定在月供2.5倍以上。

2、经营背景不合理

错误操作：执照是科技公司，流水却全是餐饮转账；

正确申请流水行业需与执照经营范围匹配（可增加营业范围）。

流水认定放宽：微信/支付宝等第三方支付流水，只要备注清晰，可按80%计入经营流水（需提供12个月交易记录）；

贴息政策延续：小微企业经营贷享受0.5%财政贴息，实际利率可低至2.3%；

审核提速：房产价值1000万以内、材料齐全的客户，最快3天放款（2024年平均为7天）。

最后财女送大家一张自查表：

如果3个以上√，恭喜你大概率过审！如果有3个以上×，建议先优化再申请。