现在银行系统升级后，抵押贷款额度不只是简单的估值×7成这么简单！小昕来说说其中的计算额度和房产抵押贷款申请的风险。

1. 房子的估值≠市场价！

银行认定的评估价通常是市场价打7-8折。比如你现在500万的房子，银行可能只按350万估值。

实际可贷额度 = 评估价 × 抵押率（住宅7成/商铺5成） - 原贷款余额

举个栗子：

张先生2018年买的房，市场价800万，银行评估价560万（打7折），还剩200万房贷没还。

那么他现在能贷：560万×70% -200万= 192万

⚠️注意：不要相信那些不良中介说的“能按市场价估值100%”，银行风控系统现在直接对接房产交易中心，做不了什么假

2. 额度翻倍的3个技巧

选对银行：2025年兴业银行住宅抵押率最高7.5成，比常规多贷5%

包装经营贷：小微企业主可贷评估价85%（需真实经营流水）

组合贷模式：首押+二押同时申请，总贷款额可达市价90%（适合优质学区房）

 

3. 最新银行利率对比（2025年4月）

❌ 雷区1：以为只押房本就安全

现在银行都要求抵押+公证+保险三件套，特别是二押贷款，如果中介让你签空白合同，很可能埋了“流质条款

”——逾期3个月直接拍卖，连协商机会都没有

❌ 雷区2：只看月供不看IPR

某大V推荐的“先息后本3.2%”看起来很划算？算上账户管理费、评估费，实际年化可能超过6%！

❌ 雷区3：被中介忽悠做高评

“我能帮你把500万的房子评到700万”——这种话2025年还敢信？现在银行已经严格管控，假材料直接进银监会黑名单，5年内别想贷款买房！

必须查抵押登记：在“国家不动产登记”官网花30块就能查有没有隐形抵押

必须买违约险：每年多花0.2%保费，失业/重病时可申请3年还息不还本

必须分账户管理：装修贷的钱不能直接提现，要转到建材公司账户

必须留周转金：建议预留18-24期月供，防止现金流断裂

 

✅ 适合人群：

有稳定现金流（月收入＞月供2倍）

贷款用于生产经营（可抵税）

房产证满3年无纠纷

❌ 劝退人群：

想套现炒股的

老人唯一住房

按揭不满6个月

2025年做抵押贷就像走钢丝，找对银行能让你多赚50万，踩中雷区可能房子都没了。