银行不是慈善机构，二次抵押能批下来，核心就三点：

1、你的房子还有“油水”：比如房子现在值500万，一押还剩200万贷款没还，净值300万，银行能再贷出150-210万（按抵押率

50%-70%）。

2、你还有稳定收入：月收入至少覆盖新老贷款月供的2倍，公务员、国企员工这类“铁饭碗”最吃香。

3、银行赚得更多：2025年一线城市一押利率普遍2.35%~2.55%左右，二押利率在2.5%-2.85%（二押比经营贷

还高），银行当然乐意。
 

1、急需用钱但不想卖房：比如孩子出国留学、生意周转。

2、想低息置换高息网贷：二押利率比网贷低一半不止。

3、投资客套现：用二押的钱全款抢新房，吃倒挂差价（但2025年这招风险极大，下文细说）。
 

三、2025年最新政策红线（必看！）

1、首付来源严查：如果用二押的钱凑首付，银行会追查流水，一旦发现直接拒贷。

2、二押限用途：只能用于经营、消费（比如装修），不能流入楼市、股市。但实操中有些中介会帮你“养成”，这里水很深，不建议冒险。

3、房龄+贷款年限≤40年：2000年以前的房子基本没戏，除非在核心地段（比如北京二环内老破小）。
 

评估剩余价值：银行会找评估公司，按当前市场价×70% - 剩余贷款 = 可贷额度。

举个栗子：上海内环房现价800万，一押还剩300万，二押最高能贷800×70% -300 = 260万。

准备材料：身份证、户口本、房产证、收入证明、一押还款记录（最近2年不能有逾期）。

面审+批贷：银行重点看两点——收入稳定性（至少连续6个月社保）和负债率（现有贷款+新贷月供≤收入的50%）。

抵押登记：3个工作日内办完，二押会在一押的《他项权证》上备注，不用解押一押（省了过桥费）。

 

1、别信“二押能贷满净值”：银行实际放款最多给到净值的70%，留足安全垫。

2、警惕高息陷阱：2025年市面上有些小贷公司二押利率高达12%，算上手续费实际年化18%，不如卖房！

3、二押影响后续贷款：如果未来想置换房贷，二押记录会让银行觉得你负债过高，可能降低额度或拒贷。

4、房价下跌最危险：如果二押后房价跌了20%，银行可能要求你提前补足抵押物差价，否则强制拍卖。

 

如果二押被拒，还有三个办法：

1、转贷降息：把一押从高息换成低息经营贷（利率3.4%左右），省下的利息相当于变相套现。

2、信用贷+二押组合：先用信用贷凑部分资金（单家银行最高50万），再用二押补缺口。

3、直系亲属接力贷：用父母名义申请一押，自己作为共同还款人，绕过二押限制。
 

最后提醒： 2025年房地产税试点已扩大，持有成本越来越高，靠二押加杠杆炒房的风险远超收益。如果是自住或改善需求，二押确实能解燃眉之急；但若想投机，建议三思而后行！