房产抵押贷款，就是拿你的房子去银行借钱，银行也不是慈善机构，需要看你（借款人）和你的房子（抵押物）过不过关。

下面小昕来详细说说：

第一，小昕说说对“人”（借款人）的要求：

1、年龄： 一般来说，银行喜欢18-65周岁的借款人。有些宽松的银行，优质客户年龄上限能到70周岁（一般是贷款年限+年龄不超过70或75）。年龄太小了没有完全民事行为，年龄太大了银行担心你的还款年限和健康风险。

身份要明确， 必须是具有完全民事行为能力的中国公民（港澳台同胞看具体银行政策，有些也接受）。

2、征信，这是银行审批的重中之重。

（1）不能有严重逾期： 一般要求近2年内逾期次数不能“连三累六”（连续3次，累计6次）。偶尔一两次非恶意短期逾期，能提供合理解释和非恶意逾期证明，有些银行也能通融。但如果是呆账、强制执行、失信被执行人等，那基本就凉凉了。

（2）负债不能太高： 查询次数过多、信用卡过多、现有贷款过多，都会影响审批。银行会综合评估你的总负债和你收入的比例（通常要求月负债不超过月收入的50%-60%）。

3、稳定的收入来源和还款能力： 这是银行评估你能不能按时还钱的关键。

收入证明： 单位开具，要真实有效，最好是月收入能覆盖月供两倍以上。

银行流水： 近半年到一年的银行流水，要能体现你收入的稳定性和真实性。工资流水、经营流水（针对企业主/个体户）都很重要。自由职业者可能需要更全面的财力证明。

工作稳定性： 有稳定工作，比如公务员、事业单位、国企、世界500强等，银行会更青睐。

4、婚姻状况： 如果已婚，通常需要夫妻双方共同作为借款人或提供配偶同意抵押的声明，并考察夫妻双方的征信和还款能力。

5、贷款用途要合规： 抵押出来的钱，银行会明确规定用途，比如经营周转、购买大额耐用消费品等。严禁用于购房、炒股、赌博等违规领域。

其次，小昕说说对“房”（抵押物）的要求：

产权清晰无争议： 房子必须是你（或你和共有人）名下合法拥有的，产权证（不动产权证）齐全，没有查封、冻结、诉讼等产权纠纷。

1、房屋类型有讲究：

（1）住宅： 普通商品住宅最受欢迎，评估值高，抵押成数也高（最高可达7成，资质好的客户或特定产品甚至更高）。

（2）公寓/商住： 部分银行接受，但抵押率通常较低（4-5成），利率可能也高点。

（3）别墅/排屋： 也受欢迎，但评估和流动性考量会更细。

（4）商铺/写字楼： 也可以做，但抵押率更低，审批更严，利率也更高，对地段、经营状况要求高。

（5）小产权房、军产房、公益性质房产等： 基本没戏。

2、房龄

不能太老： 一般要求房龄不超过20-30年（砖混结构要求更严，可能20年内；钢混结构能放宽些）。房龄太老，银行会担心房屋结构安全和变现能力。贷款年限+房龄通常也有上限，比如不超过40或50年。

3、地理位置和变现能力： 市中心、配套成熟、交通便利的房子，银行更喜欢，因为容易变现，风险低。偏远地区、流动性差的房子，审批难度大，或者抵押率低。

4、房屋状态： 房屋本身不能有重大瑕疵，比如危房。

（1）评估价值： 银行会指定或认可评估机构对房产进行评估，贷款额度基于评估价乘以抵押率。

（2）有无其他抵押： 如果房子已经有按揭贷款未还清，想做二次抵押，要求会更高，能做的银行也更少，且通常只能做余额抵押。

给题主的一些小建议

在申请前货比三家， 不同银行的政策、利率、审批松紧度都有差异，多问几家没坏处。

同时准备材料需真实齐全： 准备材料时务必真实完整，虚假材料一旦被发现，后果很严重。

最后了解清楚费用， 除了利息，还可能涉及评估费、抵押登记费等，提前问清楚。

码了这么多字，希望能帮到你！房产抵押贷款申请时，每个人的情况不一样，具体能申请成什么样，还要看综合资质。