很多商铺持有者坐拥黄金地段的优质资产，却在扩大经营、更新设备或应对临时周转时面临资金难题。

这间商铺能不能像住宅一样，在银行申请抵押贷款，变不动产为活资金？

用商铺抵押贷款是可行的，但额度以及条件等和住宅抵押贷款还是有区别的。

下面小蕙为广大借款客户深度剖析商铺抵押贷款相关信息，从申请条件到额度利率，再到常见疑问。

一、商铺抵押贷款，到底是什么？

小蕙提醒大家，要明确一个概念，商铺抵押贷款在银行体系内，通常归属于 个人经营性抵押贷款或 小微企业抵押贷款的范畴。这与我们熟知的购买住宅时办理的个人住房按揭贷款有本质区别。

• 贷款用途：
   住房按揭贷款用途是购房自住；而商铺抵押贷款的用途必须是合法的生产经营活动，例如采购原材料、扩大店面、支付员工工资、技术升级等。资金严禁流入房地产市场、股市、期货等高风险领域。
• 贷款属性：
   前者是消费属性，后者是经营属性。银行在审批时，对后者的审查重点会更多地放在借款人的经营状况和未来还款来源的稳定性上。

因此，当客户考虑用商铺申请贷款时，首先要明确资金的最终去向，并准备好相应的经营证明材料。

二、什么样的商铺，才是银行眼中的香饽饽

并非所有商铺都能顺利获得银行的青睐。银行等金融机构在评估抵押物时，核心考量的是其 价值稳定性 和 变现能力。随着经济结构的调整，银行对商铺的选择标准将更加精细化。

1. 产权清晰

• 权属无争议：
  商铺的产权证必须清晰明了，不存在任何查封、冻结、诉讼或未解除的抵押。
• 共有人同意：
  若商铺为多人共有，必须所有共有人出具书面同意抵押的证明。实践中，家庭成员共有的情况较为普遍，确保每一位产权人都签字同意，是流程的第一步。

2. 地段和类型决定房产价值

• 核心地段为王：
  位于城市核心商圈、成熟社区、交通枢纽附近的临街商铺，因其人流量大、租赁市场活跃，是银行最偏好的类型。这类商铺估值高，流动性强。
• 商铺类型有别：
  • 临街独立商铺：
     价值最高，最受欢迎。
  • 购物中心/商场内铺：
     价值次之，银行会综合考量商场本身的运营情况和知名度。
  • 专业市场/批发城铺位：
     价值相对较低，部分银行可能不予受理，因为其经营业态单一，受行业景气度影响大。
  • 社区底商：
     如果社区入住率高、消费稳定，也是不错的选择。

3. 年龄与面积有门槛

• 房龄限制：
   银行对商铺的建成年代有一定要求。通常来说，房龄（以产权证登记日期为准）不建议超过25年。展望2025年，部分风控严格的银行可能会将标准收紧至20年以内。房龄过老，意味着建筑结构老化，商业价值可能下降。
• 面积要求：
   面积太小的商铺，总价值有限，银行操作成本相对较高。一般要求 实用面积不低于20平方米，部分城市或银行可能要求达到30或40平方米以上。

4. 无复杂租赁纠纷
如果商铺正处于出租状态，银行会要求查看租赁合同。一个“买卖不破租赁”的原则意味着，即使商铺被拍卖，租客的合法权益依然受保护。若存在租期过长（如超过10年）、租金过低或存在其他复杂纠纷的租赁合同，可能会影响银行的审批意愿和最终的贷款额度。

三、借款人自身条件同样关键

抵押物是还款的保障，但银行最终希望的还是借款人能按时还本付息，而非处置资产。因此，对借款人资质的审核，同样是重中之重。

1. 良好的征信记录
个人征信报告是银行判断客户信誉的“第二张脸”。以下情况通常会被视为“征信污点”：

• 逾期记录：
  俗称的“连三累六”（即两年内连续三个月或累计六次逾期）是硬伤，大概率会被拒贷。
• 查询次数过多：
   短时间内（如3个月内）征信被贷款审批、信用卡审批等硬查询次数过多，银行会认为客户近期非常缺钱，潜在风险高。
• 负债过高：
   个人名下的信用卡、信用贷、其他抵押贷等总负债与收入的比例过高，会削弱还款能力。

2. 稳定可信的还款能力
银行需要确认借款人有足够的能力覆盖每月的贷款本息。证明材料通常包括：

• 经营流水：
   公司对公账户或个人银行卡的稳定、持续、大额的流水是最佳证明。银行会分析流水的规律性、交易对手方等，判断经营的真实性。
• 经营实体证明：
   提供营业执照（通常要求成立半年或一年以上）、经营场所租赁合同或产权证明、近期的财务报表等。
• 其他资产证明：
   如其他房产、车辆、金融资产等，可作为还款能力的补充。

3. 合法合规的贷款用途
银行会对贷款资金的用途进行严格监控。借款人需要提供明确的资金使用计划，如购销合同、装修合同、设备采购订单等。

贷款发放后，银行会通过受托支付等方式，确保资金流向指定的交易对手账户。一旦发现资金被挪用，银行有权提前收回全部贷款，并追究法律责任。

四、贷款额度、利率、年限

1. 贷款额度：能贷多少？
商铺抵押贷款的额度由 商铺评估价 和 抵押率 共同决定。

• 评估价：
   银行会委托第三方专业评估公司对商铺进行价值评估，这个价格通常会略低于市场成交价，更为保守。
• 抵押率：
   这是客户最关心的。由于商铺的流动性和价值稳定性不如住宅，其抵押率也相对较低。
  • 一般情况：
     市场主流的商铺抵押率在 50% - 70% 之间。
  • 优质商铺：
     对于地段极佳、类型稀缺的商铺，部分银行可能给予最高70%的抵押率。
  • 普通商铺：
     对于地段一般或类型特殊的商铺，抵押率可能降至50%甚至更低。
  • 举例：
     一套市场价500万的商铺，银行评估价可能为450万。若按60%的抵押率计算，最高可贷额度为 450万 * 60% = 270万元。

2. 贷款利率：成本高吗？
展望2025年，在国家持续支持小微企业融资的政策导向下，经营性贷款的利率有望维持在相对较低的水平。

• 定价机制：
   商铺抵押贷款利率通常采用 LPR（贷款市场报价利率）+ 加点 的方式。加点数由银行根据借款人的综合资质、抵押物情况、当地市场竞争等因素决定。

• 利率区间：
   目前，资质优良的客户可以申请到的年化利率普遍在 3.5% - 5.5% 的区间内。部分银行针对特定普惠金融产品，利率甚至可能更低。这相比于过去动辄6%以上的利率，已经有了显著下降。

3. 贷款年限：能用多久？
经营性贷款的期限通常比住房按揭短。

• 主流年限：
   一般为 1年至10年。
• 还款方式：
  常见的有等额本息、等额本金，以及更受经营者欢迎的 “先息后本”。先息后本意味着前期只需支付利息，到期一次性归还本金，能极大缓解前期的现金流压力。部分银行可以做到3年、5年甚至10年的先息后本。

五、常见问题解答：一铺能抵押几次？能同时贷几笔？

在咨询过程中，客户常常会问到一些关于贷款次数和笔数的“极限”问题。

1. 一套商铺能抵押几次？

• 首次抵押：
   这是最常规的操作。
• 二次抵押（二押）：
   指商铺在A银行已办理抵押贷款，在仍有贷款余额的情况下，向B银行（或A银行）再次申请抵押贷款。
  • 可行性：
    理论上可行，但操作难度较大。前提是商铺价值有显著上涨，存在可观的“净值空间”（当前评估价 - 首次抵押贷款余额）。
  • 受理机构：
    并非所有银行都接受二押业务，通常是一些地方性商业银行或金融机构对此类业务更灵活。
  • 成本更高：
     二押的风险更高，因此利率和手续费通常会比一押高。
  • 笔数限制：
     通常情况下，一套商铺最多完成 两次 抵押。办理第三次抵押的案例极为罕见。

2. 一个人名下能同时申请几笔抵押贷款？
银行并不严格限制客户名下抵押贷款的 “笔数”，而是看重 “总负债率”。

用商铺申请抵押贷款，不仅完全可行，而且是盘活固定资产、助力事业发展的有效金融工具。

成功的关键在于匹配：

• 一个“好铺”：
   产权清晰、位置优越、类型主流。
• 一个“好人”：
   征信良好、流水稳定、用途合规。

在准备申请前，建议借款客户进行充分的自我评估，备齐所有可能需要的材料。面对市场上纷繁复杂的产品，多咨询几家银行，横向对比额度、利率、还款方式和附加费用，选择最适合自身经营节奏的方案。