没有执照，收入不稳定并不是完全没机会做房产抵押贷款，但难度确实比有稳定工作和执照的申请人要大不少，需要更多的材料准备和可能的变通方案。
下面是财女的分析：
银行审批贷款，主要就看两点：
- 还款能力：你有没有足够的钱按时还月供？
- 还款意愿：你过往的信用记录怎么样？会不会赖账？
现在财女来说说题主的情况：没有执照以及收入不稳定
一、关于没有执照
没有执照这个概念比较宽泛，分为下面几种情况：
- 如果你是纯粹的个人，没有经营行为：那执照本身不是问题，关键看你的个人收入来源。
- 如果你是自由职业者（设计师、撰稿人、咨询顾问等）：很多自由职业者确实没有注册公司或个体户执照。银行主要看你的个人银行流水、接单合同、作品、纳税证明（如果有）等来证明你的收入。
- 如果你有实际经营活动，但未注册执照（比如一些小摊贩、家庭作坊等）：这种情况银行会比较谨慎。因为缺乏合规性，收入的真实性和持续性较难核实。但如果能提供长期稳定的、与经营相关的个人卡大额流水，并有其他辅助证明（如进货单、租赁合同等），部分银行或金融机构也可能酌情考虑，但利率和条件可能不会太好。
如果确实在经营，财女建议还是考虑尽早合规化，注册一个个体工商户，对于未来融资、税务等方面都会更有利。对于自由职业者，银行对于这类新经济形态的接受度在逐渐提高。
二、关于收入不稳定
这才是银行审批的大问题。银行喜欢的是稳定、可预测的现金流。
- 不稳定流水： 是指收入时高时低，但平均下来还不错；或者经常几个月没有任何收入，然后突然有一笔大额进账。
银行通常如何评估？
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- 看银行流水：至少提供6个月，最好是1年以上的连续银行流水。银行会关注你每月（或每季度）的入账金额、频率、稳定性，并剔除一些无效流水（如快进快出、自己转给自己的）。
- 计算平均收入：如果收入波动大，银行会取一个相对保守的平均值，或者关注最低月份的收入。
- 看其他资产：如果你有其他房产、大额存单、理财产品等，可以作为加分项，证明你的整体经济实力。
- 负债情况：你的信用卡使用情况、其他贷款情况都会影响审批。
未来几年，大数据风控的应用会更普遍，你的消费习惯、支付记录等都可能间接反映你的财务状况。因此，养流水依然非常重要。
没有执照、收入不稳定怎么解决？
1.养有效的银行流水：
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- 持续性：尽量保证每月都有相对稳定的进账，避免断流。
- 真实性：能与你的职业或经营活动相匹配。
- 留存率：入账后不要马上转走，保留一定的活期余额。
- 覆盖月供：银行通常要求月收入能覆盖月供的2倍以上。
2.增加共同借款人/担保人：如果你的配偶或直系亲属有稳定工作和良好信用，可以考虑作为共同借款人或担保人，能显著提高成功率。
3.辅助证明材料：
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- 自由职业者：提供作品集、服务合同、甲方评价、社交媒体影响力证明（如果相关）等。
- 小微经营者（无照）：提供长期稳定的进货单、出货单、场地租赁合同（如果有）、客户评价等，尽量形成证据链。
- 大额资产证明：如房产证、车辆行驶证、大额存单、理财合同等。
财女提醒你在申请时注意以下几点：
- 贷款用途的合规性：房产抵押贷款分为经营性和消费性。如果你没有执照，申请经营贷难度极大。消费贷对用途有严格限制（不能用于购房、投资等）。
- 选择合适的银行/金融机构：不同银行的风控偏好和产品政策有差异。有些股份制银行或城商行可能对流水的要求相对灵活一些，但利率可能略高。也可以了解一些持牌的、正规的非银金融机构。
没有执照，收入不稳定的借款人申请房产抵押贷款比较难通过，原因——能否向银行充分证明你的实际还款能力和良好信用。
银行审批是一个综合评估的过程，不是单一条件否决。
