商住两用的房子可以在银行抵押，但也需要分情况抵押，不同银行对于商住两用的房子定性是不一样的，有的认定为住宅，有的认定为商业用房。下面房房来详细说说

虽然这个房子叫商住两用，在银行的贷款审批系统里，没有这个模糊分类。银行只会看房产证（不动产权证）上规划用途那一栏写的到底是什么。

• 如果写的是住宅或成套住宅，那就是住宅，享受住宅的一切贷款政策。
• 如果写的是“商业”、“办公”、“公寓”、“综合”等等，那无论客户实际是用来居住还是办公，它都被归为“非住宅类”或“经营性房产”。

银行的所有后续操作，都基于这个定性。商住两用房，九成以上都属于非住宅楼，认定为经营性房产。

一旦被定性为经营性房产，那么抵押贷款的各项条件、额度都会不一样。这里房房做个直观对比图（数据基于当前2025年6月23日的最新LPR利率以及市场）：

可申请的房产抵押贷款：

1. 首次抵押（一抵）：这是最常见的操作。只要产权清晰、无查封，商住两用房完全可以做一抵。上面表格里的所有数据，主要就是针对一抵。
    
2. 二次抵押（二抵）：商住两用房做二抵，难度极大。 绝大多数银行都不接受非住宅的二抵业务。市场上少数能做的金融机构，给出的利率也会非常高，成本不划算。
   
   原因还是风险控制，银行不希望在同一个抵押物上，成为次级债权人。所以，基本可以认为，商住两-用房只能做一笔干净的抵押。
    
3. 循环与再抵押：经营贷的一大优势是可以做成循环授信额度。比如，XX银行为这个商住两用房批了500万的授信额度，10年有效。客户可以先用200万，之后还了100万，额度恢复到400万，需要时可以再提出来，按天计息，非常灵活。
   
   几年后如果房产增值明显，也可以选择结清重贷（转贷），以更高的评估价重新获取一笔新的抵押贷款，实现增值部分的套现。这算是另一种形式的再次抵押。
    

房房提醒

1. 产权性质不清就盲目操作：一定要先看房本上的“规划用途”，这是所有决策的基石。
2. 对贷款用途掉以轻心：经营贷的经营用途是红线。银行会通过“受托支付”等方式，将贷款直接打给客户的合同交易对手方，并进行贷后检查。如果发现资金违规流入楼市、股市，银行有权立刻抽贷。
3. 忽略持有和交易成本：商住两用房的水、电、物业费通常是商用标准，远高于住宅。未来出售时，税费（尤其是土地增值税和增值税）也比住宅高得多。这些都是隐形成本。
4. 银行选择单一：不同银行对商业地产的偏好不同。有的偏爱核心地段的小面积公寓，有的则对大面积的写字楼感兴趣。A银行做不了，不代表B银行也做不了。多问几家，或者找专业的贷款服务机构，他们掌握各家银行最新的产品和偏好，能极大提高成功率。
   
   
   当前主流银行利率表格：商住两用房可以抵押，但大部分情况下走的是经营贷的申请。

1. 借款人需要放弃对标普通住宅的预期（如七成、三十年），转而利用经营贷的优势（如灵活的还款方式、循环授信）。办理商住两用房的抵押关键在于：有一个合规的经营主体，和一个真实的经营需求。

希望房房的这篇文章可以帮到你！!