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下面小昕来说说：
一、2025年抵押贷条件（1）房龄
≤25年（超30年直接进银行黑名单），比如2000年前的老破小就别折腾了
（2）持有期≥6个月（新过户的可以走担保公司，成本多花2万+）（现在已有部分银行贷款产品接受新产证）
（3）二次抵押潜规则：按揭余额
＜现估值40%才能做（比如500万的房子，按揭剩100万能二抵）
（1）年龄+贷款年限≤70（60岁大叔最多贷10年）
（2）月流水≥月供2倍（私账流水也能认）
（3）征信致命伤：当前逾期、半年内查询超6次、网贷记录（借呗用了都影响）
（1）消费贷：必须对应装修合同/留学通知书（别傻乎乎直接转账）
（2）经营贷：营业执照需满半年（琼海/雄安等新区放宽到3个月7），上下游合同要闭环
1、消费贷：最长10年（实际批5-8年居多）
2、经营贷：
商品房：20-30年（但房龄+贷款期≤50年）
拆迁房/公寓：缩水到15年
一般去银行申请，选等额本息比先息后本多拿5年期限
举个实操案例：
王姐2010年买的学区房（现值800万），按揭还剩100万，2025年做经营贷：
→ 可贷额度：800万*70%-100万=460万
→ 年限计算：房龄15年+贷款25年=40年（卡住建部红线）
→ 最终批贷：25年期，年息3.2%
1、转贷死局：2023年做的3.8%经营贷，现在想转贷到3%？银行要求先还清500万本金，过桥费一天吃掉你800块利息（部分银行推出转贷免息、过桥快速便捷的政策）
2、婚姻：婚内房产必须配偶签字（上周有个客户离婚没满半年，被要求前妻公证）
3、窗口期玄学：每年3月和9月是额度宽松期（现在4月冲季度指标，反而容易压价）
① 学区房/次新房优先选国有大行（额度松）
② 商铺/别墅去找城商行（对非标资产容忍度高）
③ 急着用钱选担保公司过桥，但手续费别超1.5%
